“二房东”遭租客半路退租 法官:擅自转租,合同无效

“二房东”明知违约仍选择转租,次承租人知情仍承租房屋,未曾想租客竟以此为“把柄”要求“二房东”退还租金。近日,安吉法院审结了一起房屋租赁合同纠纷案件,依法驳回了租客翁某的部分诉讼请求。

2018年5月,李某从城投公司租来三间店面,约定“年租金44900元,不得擅自转租”。同年8月,作为“二房东”,李某擅自将房屋转租给了“租客”翁某,约定“支付剩余7个月房租26191元、押金9000元、转让费60000元,不得转租他人”。

之后,翁某在该处开了一家房产中介所。由于经营不善,2019年1月21日,翁某提出想要解除该转租合同,还以李某擅自将城投公司的店面进行转租的行为做“把柄”,要求其退还所有款项及装修费。

“我虽然违约转租在先,但是他(翁某)都租用这个房屋好几个月了,现在想要全额退款?他就是想白占便宜!”李某无比愤慨。

协商未果后,翁某向城投公司举报李某私自转租的情况并要求处理,城投公司组织双方进行调解。由于没有结果,城投公司向李某发出告知书,要求其腾空店面并交还。

2019年3月14日,翁某搬出该店面并将李某诉至安吉法院,要求确认转租合同无效,并让李某返还租金、押金、转让费及自己承租后支付的装修款合计116654元。

翁某最初谎称自己不知晓案涉店面不得转租,也从未看过李某与城投公司间的租赁合同。直到李某当庭播放监控视频资料,翁某才于庭后承认看过李某与城投公司的租赁合同,对于双方约定不得转租的事情知情。同时,翁某多年从事中介业务,对租赁合同的一般条款应有了解,其与李某间的合同中亦有“不得转租他人”的条款。因此,法院对原告翁某提出的其不知晓城投公司与李某签订租赁合同时已约定案涉店面不得转租的陈述不予采信。

法院经审理认为,李某将案涉店面转租给翁某事先未征得原出租人城投公司同意,事后城投公司发出《告知书》,要求李某腾空、交还房屋,显然未对转租行为进行追认,且并未解除与李某之间的租赁合同,故本案李某与翁某之间的《房屋租赁合同》无效。且从过程来看,对于转租,翁某显然也具有明显过错。

结合翁某占有使用租赁物的时间以及导致双方《房屋租赁合同》归于无效之责任大小,法院酌情认定李某返还翁某转让费4万元,返还实际交付的押金4500元。因翁某已实际占有使用案涉房屋7个月,对其主张要求返还的租金不予支持;翁某主张的装修费,由于在案证据无法证明具体的投入金额,且属于翁某自身的投入,与李某缺乏直接关联,故也不予支持。宣判后,双方当事人均服判,未提起上诉。

法官提醒:

不论商铺还是住房,转租在日常生活中很常见,在租房子前要核实房主的产权证明和有效身份证明,如果对方并非房主而是转租方,则应要求查看其与原房东的租赁合同是否约定不得转租,并要求转租方提供原房主同意转租的声明,以确定该转租行为合法。

若想将自己承租的房产进行转租,则应谨慎,在未经房东同意的情况下处分他人房屋,将面临着解除合同或承担其他法律责任的风险。对于房屋所有人来说,将房屋出租出去后也要注意房屋的动态,若承租人要“二次”转租,应及时表达自己的意见,以防过了除斥期间而无法行使自己的解除权。

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